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美国巧妙的土地保护办法
发布时间:2018-02-27浏览次数:8返回列表

美国实行公私兼有的多元化土地所有制,全美国土私人所有的土地达51010,联邦及州政府所有的土地达47%,印第安人保留地达2%。美国也有禁止改变用途的基本农田,那么,美国是如何保护基本农田,特别是如何保护私人拥有的基本农田呢?

2010年7月20日,马里兰大学城市计划与研究项目主任、教授James Cohen博士的讲座解开了我的迷惑。

美国政府为了保护土地资源和生态环境,采取了多种办法,但更多的是采用经济手段来解决问题,他们会选择一种相对不太昂贵的方式来处置并保护私有化的土地。

“购买开发权”是他们采取的一种办法。“购买开发权”指的是对于需要保护的土地,政府无需支付其市场的全部价值,而只花一部分钱去购买土地的开发权就可以了。土地拥有者依然享有土地的所有权和使用权,依然可以在土地上居住、进行农业生产,但是从此以后再也不能改变这片土地的农业使用用途,除非政府和土地拥有者都同意,但这种情况还没有发生过。例如,一块土地现在的市场价值是一万美元每公顷,其农业价值是两千五百美元每公顷,政府通过与土地拥有者谈判,以七千五百美元每公顷的价格购买该土地的开发权,条件就是今后这块土地不可以用于其他开发。

当然,“购买开发权”只是一种谈判,是在完全自愿的基础上进行的。“购买开发权”之后,土地还是可以转让的,但土地的农业使用用途不会改变。

这种“购买开发权”的方式,一般在郡政府中进行,上级的州政府也会给予一定的资金支持。“购买开发权”所涉及到的土地也是有要求的,一般是成片的良田,这样操作起来相对容易。

从价值的角[来自Www.lw5u.Com]度来讲,一旦土地的开发权被购买,就失去了开发的价值,从而使土地得到永久保护。土地拥有者也会把政府购买开发权所支付的资金用于扩大再生产,购买更多的土地和农业机械,保障农业生产顺利开展。

“转让开发权”也是一种保护办法。土地拥有者可以不把土地开发权卖给政府,他们可以把自己拥有的、开发机会不是很好的土地的开发权,转让给自己的机会好一些的土地,并对之进行开发。他们还可以把开发权转让给开发商,开发商拥有开发权后,不在这块土地上开发,而是到政府允许开发的地方依法购买土地进行开发。

这个办法的好处很多,一是政府不用花钱就可以保护好土地和自然环境;二是土地拥有者把土地以合理的价格卖给开发商,可以赚取更多的钱,也就有了更多的资金用于扩大再生产;三是开发商在人口密集的地方建设房子,能够改善居民的生活环境。“转让开发权”的要求比较高,首先土地拥有者要看到他们合适[来自WwW.lw5U.com]的收益,保证他们能乐意卖土地,其次开发商要看到市场需求和投资价值,还要把握好容积率的高低。

“无偿转让开发权”是另一种办法。如果开发商认为土地拥有者的土地适合开发,开发商会直接找土地拥有者。如果双方同意,在政府完成相关手续后,土地拥有者的土地开发权将进入到一个叫“土地信托”的部门,而土地拥有者将不会得到任何现金补偿,但是可以得到长期的税收优惠。这样政府还是可以不花一分钱就达到了保护土地和环境的目的。

“提高建设门槛”也是一种办法。政府想保护土地和环境,又不想或者没有钱去购买土地的开发权,那么政府就会制定相关的法律。比如通过法律规定城市发展边界,边界内可以建房子,边界外则不可以,还可以规定在城市边界内每多少单位只能建一套房子,这样开发商看不到利润,只能放弃。

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