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沦我国房地产登记制度的不足与完善_杂志文章
沦我国房地产登记制度的不足与完善
发布时间:2020-02-24浏览次数:37返回列表

白金[来自wWw.lW5u.Com]玲 张艳丽沈阳工业大学工程学院

[摘要]完善我国的房地产登记制度对于维护房地产秩序,保障交易安全和便捷具有重要意义。本文针对我国的房地产登记制度存在诸多缺陷,结合《物权法》以及其他相关的法律法规,试就完善我国房地产登记制度提出一些观点,以期能为房地产市场健康发展提供理论支持。

[关键词]房地产登记 更正登记 预告登记

房地产市场发展如火如荼,但是实践中在此领域仍然存在诸多缺陷急待解决。首要的在房地产登记中就存在以下几方面问题:

一、登记机关不统一

当前涉及不动产领域的登记种类繁多,相应地登记机关也有六家之多,这样就为不法者提供钻法律和制度空子的机会,还出现重复登记,登记资料分散,登记信息不能全面公开,增加交易成本,浪费资源等现象。在实际生活中,一些不法分子一房数卖、重复抵押、骗取贷款等欺诈行为频频得逞,正是钻了多头登记的空子。

二、具体登记制度不完善

首先更正登记制度存在缺陷。《物权法》第十九条规定的房地产更正登记制度,其立法本意在于改正错误的房地产登记,维护真正权利人合法权益。更正登记是对错误登记的依法纠正,不属于房地产的转让,故无需交纳任何税费,也正因如此,该制度极有可能被交易双方所利用,以达到避税目的。

其次异议登记的条件狭隘。《物权法》第十九条还规定了:“利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的,可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的,登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”笔者认为,将异议登记的条件限制为上述两种,在实践中可能行不通。因为如果登记簿记载的权利人不是真实的权利人,那么他很可能不会书面同意异议登记,而法院裁定予以异议登记按照何种程序进行,法院依据何种标准作出裁定等,本条均未明确。

再次预告登记制度的范围和条件有限。依《物权法》的规定,预告登记仅仅适用于“当事人签订的买卖房屋或者其他不动产的协议”,将预告登记发挥作用的空间锁定在买卖不动产这唯一的领域,大大抑制了其功能的充分发挥。此外进行预告登记,需要双方当事人的协议,那如果没有协议,是否可以进行预告登记呢?单从《物权法》规定中很难找到答案。

三、赔偿责任制度不够明确

根据《物权法》第二十一条的规定,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。上述规定中,对于登记机关审查形式以及承担赔偿责任的性质可能会产生争议,这些都需要《物权法》的配套法律法规或司法解释来进一步明确。

针对上述诸多不足之处,结合当前火热的房地产市场情势,笔者认为完善房地产登记制度刻不容缓,具体可从如下几个方面来着手:

第一,统一登记机关

我国房地产登记机关的统一是一个必然的趋势。但就未来我国房地产登记机关究竟统一到哪里仍存在分歧。有人认为,应当由房地产所在地的县级人民法院统一负责。还有人认为,房地产登记应当由社会中介组织负责。对此笔者认为,我国基层法院审判任务繁重,使之承担细致周密的房地产登记业务,尤其是进行实质性审查工作,基层法院难堪重负。同时,一旦登记有误引发赔偿,受害人就有可能起诉作为登记机关的法院,有损司法权威。所以我国房地产登记机关的选择仍应为行政机关,但必须保证统一,并且该登记机关应淡化其行政色彩,加强其服务性功能。因此,国家可以在县级以上人民政府设立专门的房地产登记局,统管房地产登记的有关事宜。

第二,完善具体登记制度

首先,完善更正登记制度。实践中,房地产买卖双方完全可能恶意串通,借立法漏洞谋取私利。因此对于错误登记的更正我们应[来自www.lw5U.com]区别对待:第一,如果是由于当事人自己原因造成的错误需要进行更正登记的,登记机关应对其更正的原因与事实是否相符详加审查,经确定后方予更正登记,而且还应当对申请的当事人收取一定的费用。第二,如果是由于登记机关的记载错误造成的,并有原始的登记原因证明文件可查时,登记机关在获得上级登记机关授权后可以直接更正,不收取任何费用,但应当书面通知权利人。

其次,完善异议登记制度。笔者认为,只要申请人提供了相应的财产担保,登记机关就应当将该异议记载于房地产登记簿,如果权利人书面同意异议登记则无须提供担保。这样做的好处在于:首先,法院无需为是否作出许可异议登记的裁定而费神,并且在异议登记不当造成权利人损害的时候,法院可以摆脱干系;其次,财产担保的要求使得异议登记程序不大可能被滥用,而且万一造成权利人损害,该损害也可以得到有效赔偿。

再次,完善预告登记制度。《物权法》对于预告登记范围的限制无疑削弱了其维护交易安全的价值。预告登记对于交易安全的保护,在很大程度上决定于其适用范围的广泛性上。因此笔者认为可借鉴国外经验将预告登记扩大到房地产物权的取得、转让等具体各个环节。

第三,确认登记机关的赔偿责任制度

在此问题上我们可以从国外立法中借鉴赔偿责任的具体做法,确定登记机关赔偿责任的具体构成要件、赔偿范围和追偿制度并建立相应的配套保障制度。可以将物权法的保障与国家赔偿法等相关法律结合起来共同完善赔偿责任制度。以更好的规范当前的房地产登记制度,为我国的房地产市场健康发展提供制度保障。

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